REIT – Real Estate Investment Trust

50

Zanim przejdziemy do sedna tematu, REIT, krótkie wprowadzenie. Według danych NPB w pierwszym kwartale 2018 r. 71% transakcji zakupu nieruchomości w 7 największych polskich miastach dotyczyło gotówki. Jest to znacznie większa liczba, niż się spodziewałem, ponieważ kredyty hipoteczne wciąż biją swoje rekordy.

Rynek nieruchomości w Polsce jest uważany za jeden z najbezpieczniejszych sposobów oszczędzania i inwestowania. Ludzie, którzy założyli firmy w latach dziewięćdziesiątych i mają nadwyżkę finansową, inwestują swój kapitał na rynku nieruchomości.

Rozmawiając z ludźmi, którzy zdecydowali się kupić nieruchomość za gotówkę i wynająć ją, usłyszymy te same powody:

  • Bezpieczeństwo kapitału
  • Pewny dochód
  • W końcu nie mogę liczyć na przejście na emeryturę lub jak mogę się utrzymać za 1000 zł?
  • Kto zaufa funduszowi inwestycyjnemu? 10 lat temu zainwestowałem 100 000 PLN, a teraz mam 95 000 PLN

Obecna sytuacja była spowodowana samą działalnością banków komercyjnych (namawianie do inwestowania na hossie), a także samych inwestorów (brak wiedzy o inwestycjach). Ponadto polski rynek nieruchomości okazał się bardzo odporny na kryzysy.

Jednak zakup nieruchomości nie jest jedynym sposobem na inwestowanie na tym rynku. Dziś porównamy zakup nieruchomości z popularnymi REIT-ami.

REIT – Real Estate Investment Trust – co to jest?

REIT działają na rynku nieruchomości. Dzięki temu inwestorzy mogą łatwo uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości. REIT to firma będąca właścicielem, operatorem lub zleceniodawcą finansowania nieruchomości generujących dochód. Fundusz REIT jest notowany jak każdy inny indeks, chociaż jego struktura i zasady znacznie odróżniają go od indeksów giełdowych.

Gdybyśmy mieli zdefiniować REIT w Polsce w prostszy sposób, wyobraźmy sobie, że 100 inwestorów chce kupić jedną nieruchomość komercyjną. Następnie, po wynajęciu nieruchomości, dzielą czynsz pomniejszony o koszty obsługi nieruchomości. Dzięki temu inwestor, który nie chce inwestować całego kapitału w jedną nieruchomość, może pozyskać przykładowy fundusz, a tym samym uzyskać dywersyfikację na kilka różnych nieruchomości w kilku różnych miastach, a nawet krajach.

Teraz wiesz, co to jest REIT. Jak wspomniałem wcześniej, REIT mają swoje własne zasady. W większości krajów, aby instrument finansowy kwalifikował się jako REIT, musi spełniać następujące wymagania:

  • 75% aktywów ogółem musi być inwestowane w nieruchomości
  • Co najmniej 75 procent dochodów musi pochodzić z rynku nieruchomości, oprocentowania kredytów hipotecznych lub sprzedaży nieruchomości
  • Co najmniej 90 procent dochodu musi być wypłacone w formie dywidend
  • REIT musi mieć co najmniej 100 akcjonariuszy
  • Pięciu największych akcjonariuszy nie może posiadać więcej niż 50 procent akcji

Oprócz powyższych warunków, aby fundusz kwalifikował się jako fundusz inwestycyjny w sektorze nieruchomości, musi spełniać kilka drobnych wymagań. A co on dostaje w zamian?

Fundusz zakwalifikowany jako Real Estate Investment Trust nie płaci CIT (podatku dochodowego od osób prawnych). Jest to podatek dochodowy od osób prawnych, tj. Podatek bezpośredni nakładany na dochody uzyskiwane przez osoby prawne (sytuacja dotyczy głównie zagranicznych REIT). Osoba, która zakupiła fundusze REIT, zapłaci podatek od dywidend.

Z kolei sytuacja w Polsce ma być inna. Aktualne informacje wskazują, że od 1 stycznia 2018 r. Ministerstwo Finansów zostało opodatkowane w wysokości 8,5%. Warto dodać, że dywidenda będzie opodatkowana tylko raz i według niższej stawki niż normalnie.

Fundusze REIT i Ich Typy

Equity REIT – najpopularniejsze wśród inwestorów. Przychody pochodzą z posiadanych nieruchomości na wynajem i sprzedaż bieżących nieruchomości.

REIT-y hipoteczne – zajmują się inwestowaniem w kredyty hipoteczne. Jest to fundusz bardziej ryzykowny, ponieważ zajmuje się kredytami hipotecznymi. Ich zysk generowany jest przez odsetki od udzielonej pożyczki.

Mieszane REIT-y – łączą dwa rodzaje funduszy, zarówno REIT-y kapitałowe, jak i REIT-y hipoteczne.

REIT-y – Sektory

Główne typy REIT obejmują:

  • Biuro – tego typu fundusze nieruchomości REIT są właścicielami nieruchomości biurowych i zarządzają nimi. Niektóre firmy wybierają tylko jeden typ budynków, np. wieżowce i specjalizują się w tym.
  • Przemysł – fundusze inwestują w obiekty przemysłowe i wynajmują je różnym najemcom. Koncentrują się na magazynach i centrach dystrybucyjnych.
  • Detal – inwestują np. w centrach handlowych i innych przestrzeniach komercyjnych. Dywidenda pochodzi z wynajętej powierzchni komercyjnej. Jest to jeden z bardziej popularnych funduszy na rynku.

Ponadto REIT inwestuje i zarządza hotelami, rezydencjami, szpitalami, magazynami, różnego rodzaju infrastrukturą, a także kinami, teatrami itp.

Jak widać na rynku jest bardzo duża ilość tego typu funduszy, jest wiele do wyboru. Ponadto na każdy z powyższych rynków mogą mieć wpływ inne czynniki ekonomiczne.

Zalety i Wady Inwestycji w Nieruchomości

Teraz zajmę się najważniejszymi zaletami i wadami inwestycji w nieruchomości w tradycyjny sposób, a następnie porównamy dwa rodzaje inwestycji. Ponadto obliczymy możliwą do uzyskania stopę zwrotu.

Główne wady tradycyjnych inwestycji w nieruchomości obejmują:

  • Wysoki poziom kapitału niezbędny do zakończenia inwestycji
  • Długi okres zwrotu
  • Długi proces poszukiwania atrakcyjnej nieruchomości

Zalety tradycyjnego inwestowania w nieruchomości:

  • Niskie ryzyko (jeszcze)
  • Dywersyfikacja portfela
  • Potencjalny zysk ze sprzedaży nieruchomości
  • Wyższa stopa zwrotu niż na depozytach
  • Pewny dochód
  • Bezpieczeństwo kapitału
  • Możliwość uzyskania dochodu pasywnego
  • Opcje zabezpieczenia pożyczki i dźwigni finansowej (dalsze hipoteki)

Oprócz powyższych zalet i wad, zawsze rozważ:

  • Szybki rozwój nowych nieruchomości na rynku
  • Wahania stóp procentowych
  • Konieczność zarządzania nieruchomością i ryzyko niezapłacenia czynszu