Sprzedaż nieruchomości (przez banki)

418

Aby zrealizować zabezpieczenie na majątku, bank musi przejąć dany jego składnik i dokonać jego likwidacji. Normy prawne i moralne nakazują bankowi uzyskanie za aktywa godziwej ceny, ponieważ ochrona wartości majątku leży w uzasadnionym interesie dłużnika.

Ewentualna nadwyżka wpływów ze sprzedaży nad ekspozycją kredytową i kosztami poniesionymi przez wierzyciela należy się właścicielowi likwidowanych aktywów. Jeśli natomiast wpływy te nie wystarczą na pokrycie kwoty kredytu i kosztów, a kredytu udzielono z pełnym regresem, dłużnik musi zwrócić kredytodawcy różnicę. Jednocześnie bank ma jednak prawa wierzyciela, a wśród nich prawo do pozbycia się zabezpieczenia nawet po niższej cenie „wyprzedaży”. W praktyce oznacza to, że wpływy ze sprzedaży rzadko kiedy odpowiadają wartości godziwej (zob. poniższy cytat). To, czy sąd zaakceptuje taką destrukcję wartości, zależy od jej stopnia. Najczęściej wymaga się od banku podjęcia co najmniej wysiłków (np. uzyskania wyceny, publicznego ogłoszenia sprzedaży, uruchomienia aukcji itp.) w celu ochrony interesów dłużnika. Chcąc uniknąć konfliktu interesów, jaki nieodłącznie wiąże się z taką sytuacją, kredytobiorca zawsze może sam przeprowadzić sprzedaż nieruchomości, dobrowolnie spłacając wcześniej zadłużenie.

Jak oszukać system

Karierę rozpoczął na początku lat 80. XX wieku jako urzędnik zaplecza w nowojorskim banku. Pracował w departamencie akredytyw. Przekładał papiery z miejsca na miejsce, wykonywał różne nużące zadania. Później awansował na stanowisko, na którym udzielał kredytów małym firmom. Dowiedział się w ten sposób, jak najłatwiej wyciągnąć finansowanie od wielkiego banku, jak działa w takim banku biurokracja i co najlepiej pokazać mu na papierze. Będąc wciąż pracownikiem banku, zaczął kupować od instytucji finansowych nieruchomości sprzedawane w trakcie procesów upadłościowych. Doskonale wiedział, że pracownikowi banku, który sprzedaje czyjś dom, nie zależy na cenie tak bardzo jak właścicielowi. Bardzo szybko nauczył się z tymi pracownikami rozmawiać i zręcznie z nimi postępować.

Nassim Nicolas Taleb, The Black Swan, 2006, s. 123