Jak wziąć kredyt hipoteczny i co warto wiedzieć?

Na rynku trwa boom na nieruchomości. Co można skredytować za pomocą kredytu hipotecznego? Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym i jak uzyskać go na najkorzystniejszych warunkach?

Kredyt hipoteczny służy przede wszystkim do sfinansowania zakupu domu czy też mieszkania. Jest to rodzaj kredytu bankowego, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka. Bank fizycznie, w sądzie, w wydziale Ksiąg wieczystych widnieje jako wierzyciel. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony także przedsiębiorcom.

Kredyt hipoteczny dzielimy przede wszystkim na kredyt:

• klasyczny,
• budowlano-hipoteczny,
• konsolidacyjny,
• refinansowany.

Choć w ujęciu procentowym kredyty hipoteczne są tanie to jednak ich długoterminowy charakter oraz wysoka wartość zadłużenia sprawiają, że w ujęciu nominalnym płacimy za nie sporo pieniędzy. Decyzja o podpisaniu z bankiem umowy kredytowej wiąże najczęściej kredytobiorcę z bankiem na długie lata. Kredyt hipoteczny dostępny jest na polskim rynku od kilkunastu lat, ale dopiero w 2017 roku doczekał się osobnej ustawy.

Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny to podobne produkty finansowe, ale nie takie same. Pozyskiwanie kredytu możemy podzielić na kilka etapów, do których warto odpowiednio się przygotować. Wiele osób nie wie na co zwrócić uwagę, wybierając najlepszą ofertę oraz jak je porównać, aby wybrać rzeczywiście tą najkorzystniejszą. Starając się o kredyt hipoteczny będziemy musieli mieć oszczędności. Aby otrzymać kredyt należy dysponować własnymi środkami.

Do czynników, które odgrywają kluczowe role, zaliczyć możemy:

• kwotę kredytu,
• wysokość stóp procentowych,
• wysokość stawek WIBOR,
• wysokość wkłady własnego,
• zdolność kredytowa,
• historia kredytowa.

Zdolność kredytowa to pierwsza rzecz, na którą powinniśmy zwrócić uwagę ubiegając się o kredyt. W przypadku pracy na podstawie umowy o pracę, banki wymagają najczęściej, aby potencjalny kredytobiorca pracował na tej umowie od przynajmniej trzech miesięcy. Oczywiście im większe dochody tym zdolność kredytowa będzie również większa. Warto przemyśleć czy nasza praca jest stabilna oraz że jesteśmy jej pewni. Zanim w banku dokona tego analityk finansowy, możemy samodzielnie wyliczyć jaką kwotę jesteśmy w stanie otrzymać od banku. Warto skorzystać z praktycznych kalkulatorów zdolności kredytowej. Poziom zdolności kredytowej określa maksymalną kwotę jaką możemy otrzymać od banku. Oprocentowanie to najważniejszy – ale nie jedyny – koszt kredytu hipotecznego. Banki stosują czasami promocje dotyczące obniżenia oprocentowania.

Podejście banków zmienia się z roku na rok. Na polskim rynku mamy kilkadziesiąt instytucji finansowych, które oferują kredyt hipoteczny. Rozpoczynając od tych największych jak PKO BP, Pekao SA, ING Bank Śląski, Deutsche Bank, Raiffeisen Bank, a kończąc na tych mniej popularnych jak Bank Millenium, Polbank, Bank Pocztowy, Alior Bank, Citi Handlowy, Lukas Bank, Getin Bank, WBK lub BPH.

Wycieczki do banku, nieznane nam dotąd zapisy w umowie, teczka dokumentów, stres… Sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dość skomplikowany i wymaga dopięcia na ostatni guzik kilku etapów. Aby podjąć dobrą decyzję należy wcześniej poznać najważniejsze zagadnienia, które przedstawione zostały powyżej.

Jak wziąć kredyt hipoteczny ?

Zbieranie ofert, przeglądanie umów, długie wizyty w bankach, pełno niejasnych zapisów i pytań, które ciągną się bez końca. Nic dziwnego. Podejmujemy decyzję, która będzie miała wpływ na nasze życie przez wiele najbliższych lat. Decyzję o kredycie hipotecznym. A jeżeli będzie to kredyt walutowy …

Od rana telegazeta, przy pierwszej kawie poranna prasa, szybkie spojrzenie na kursy walut w każdym mijanym na ulicy kantorze i uważne śledzenie gospodarki krajowej i światowej…..

Jeżeli tak ma to wyglądać to lepiej dobrze przygotujmy się do zadawania odpowiednich pytań w banku.

Jakie pytania zadajemy sobie podejmując decyzję o kredycie hipotecznym.

Przebierając w ofertach różnych banków musimy zgromadzić szereg informacji, które pozwolą nam podjąć właściwą decyzję. Wybierając się do banku przygotujmy następujący zestaw podstawowych pytań:

• Jakie jest oprocentowanie kredytu ?
• W jakiej walucie mogę wziąć kredyt ?
• Czy mogę dowolnie w przyszłości przewalutowywać kwotę kredytu w banku ? Jak często i jakie zapłacę prowizje ?
• Na jaki okres mogę wziąć kredyt ?
• Jaki jest wymagany przez bank wkład własny ?
• Jak jest wysokość dodatkowych opłat i prowizji, kosztów ubezpieczenia, wpisów hipotecznych , opłat notarialnych i innych ?
• W jaki sposób mogę wcześniej spłacić kredyt ?
• Czy istnieje możliwość czasowego zawieszenie spłaty kredytu ?
• W jaki sposób bank oblicza moją zdolność kredytową i ile może mi pożyczyć ?

Opłaty

Jednym z głównych czynników, które zadecydują o naszym wyborze będzie koszt kredytu czyli suma wszystkich opłat i prowizji. Banki stosują tutaj szereg różnych pomysłów. Warto je poznać zanim usiądziemy do stolika z „doradcą klienta”. Podzieliliśmy je na następujące trzy grupy:

1. Opłaty jednorazowe:

• prowizja od udzielenia kredytu
• koszt wyceny nieruchomości
• opłata za założenie księgi wieczystej
• opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej
• notarialne koszty umowy kupna – sprzedaży ( umowa przedwstępna i ostateczna )
• ubezpieczenie od braku wkładu własnego

1. Opłaty czasowe:

• ubezpieczenie na czas oczekiwania wpisu hipoteki do księgi wieczystej ( w dużych miastach około 1 roku )
• ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy ( stosowane niekiedy przez banki, zwyczajowo nie dłużej niż 1 rok )

1. Ponoszone przez cały okres kredytowania

• ubezpieczenie mieszkania ( od pożaru i innych zdarzeń losowych tzw. Mury, oraz od kradzieży z włamaniem i rabunku )
• polisa na życie – wymagana przez bank jako dodatkowe zabezpieczenie

Pułapki

Pułapki to „ukryte koszty”, których nie jesteśmy świadomi. Często nie pytamy o nie w momencie zaciągania kredytua wychodzą na jaw dopiero przy uważnym czytaniu Umowy lub po wystąpieniu określonego zdarzenia. Do podstawowych Pułapek należą:

• opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Zapis umożliwiający taką operację musi znaleźć się w umowie kredytowej. Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy kredytowej. Taka sama sytuacja jest ze spłatą częściową kredytu. Są banki, które tego typu operacje załatwiają aneksem do umowy kredytowej i opłatą np. w wysokości 100zł
• opłata za złożenie wniosku i udzielenie kredytu. Są banki, które nie pobierają tych opłat.
• forma tzw. Ubezpieczenie pomostowego – czyli ubezpieczenia na czas braku wpisu do księgi wieczystej. Niektóre banki pobierają taką opłatę raz na kwartał co jest drogie, ponieważ jeżeli wpis pojawi się w pierwszym dniu kolejnego kwartału to bank i tak pobierze opłatę za ubezpieczenie za kolejne trzy miesiące
• niektóre banki reklamują swoją ofertę jako idealną dla wszystkich i nie wymagają wkładu własnego, czyli finansują 100% – najczęściej za tego typu rozwiązaniem kryje się koszt kolejnego ubezpieczenia. Od takich klientów często pobierana jest wyższa opłata za udzielany kredyt bądź wymaga się wykupienia kolejnego ubezpieczenia.
  
• Kwestia polisy na życie – czasami banki wymuszają na klientach, by wykupili polisę na życie od podmiotu, który z nimi w tym zakresie współpracuje. Często są to podmioty z jednej grupy kapitałowej. Warto tu zauważyć, że niektóre banki nie wymagają polisy w ogóle a niektóre dodają ją do umowy kredytowej za darmo.
• Zdarzają się sytuacje, gdy bank niby nie pobiera prowizji od udzielanego kredytu ale za to wymaga kupna ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Także od osób zatrudnionych na umowę o pracę.
• Dobrze jest sprawdzić zapisy umowy dotyczące warunków zmiany waluty kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej. Niektóre banki pobierają duże opłaty za przewalutowania i jednocześnie nie dopuszczają możliwości kwotowania kursu. Niektóre natomiast limitują ilość przewalutowań.
• Z przewalutowaniem wiążą się również inne bardzo istotne problemy, mianowicie:a) czas trwania operacji w banku – czasami trwa to nawet do dwóch miesięcyb) jeżeli w wyniku tej operacji spłacamy stary kredyt i podpisujemy z bankiem nową umowę na inną walutę lub wartość kredytu to w konsekwencji powinniśmy te wszystkie zmiany zgłosić do wydziału ksiąg wieczystych co wiąże się z kolejnymi opłatami, które będziemy zmuszeni ponieść.c) jeżeli nie mamy jeszcze wpisu do księgi ale za to ubezpieczamy kredyt to najprawdopodobniej będziemy musieli zmienić umowę ubezpieczenia i oczywiście ponieść kolejne koszty z tego tytułu
• Rachunek osobisty – często banki wymagają, by przez cały okres kredytowania klient utrzymywał rachunek osobisty w banku i zadeklarował określone, regularne wpływy
• jeżeli developer nie wymaga od Ciebie wpłaty jednorazowo całej kwoty za mieszkanie i możesz kolejnych wpłat dokonywać w ratach spisanych w umowie kupna – sprzedaży, tak samo umów się z bankiem.
• Spytaj czy możesz na spłatę kolejnych rat przynosić do banku własną walutę. Rozwiązaniem najczęstszym jest, stałe zlecenie dla banku, który samodzielnie pobiera z Twojego rachunku złotówki i wymienia je według swoich tabel na walutę kredytu. Jest to rozwiązanie niekorzystne z punku widzenia klienta, który może walutę zakupić taniej.

Negocjuj

Nie jest prawdą, że jako klient banku starający się o kredyt musimy się zgodzić na wszystkie warunki stawiane przez bank. Przede wszystkim warto w banku podkreślić, iż zapytania dotyczące kredytu złożyliśmy już także w innych bankach. Kredyty hipoteczne z uwagi na długi okres kredytowania, bardzo dobre zabezpieczenie całości inwestycji w postaci wpisu do księgi wieczystej nieruchomości – są dla banków ważnym elementem sprzedaży i źródłem przychodów. Klient, który ma w banku kredyt hipoteczny często korzysta również z innych produktów bankowych w trakcie trwania umowy kredytowej.

Tak więc, jesteś poszukiwanym przez bank klientem i masz prawo negocjować warunki umowy, która zwiąże Cię z bankiem na co najmniej kilkanaście lat.

• Negocjuj wielkość prowizji
• czytaj bardzo uważnie zapisy umowy i zadawaj pytania sprzedawcy o wszystkim co Cię niepokoi

niektóre zapisy znacznie wpływają na Twoją swobodę zaciągania kredytów w innych bankach, np. niektóre banki mają zapisy, by pytać o zgodę w razie zaciągania jakiegokolwiek innego kredytu, pomimo posiadania zdolności kredytowej.

• Jako klient potencjalny banku masz prawo się domagać, by tego typu zapisy zostały z umowy wykreślone
• kwestia wliczania do Twojej zdolności kredytowej przychodów z umów zlecenia. Są klienci, którzy tego typu dochody otrzymują regularnie od kilku lat a banki nie wliczają tych przychodów w procesie przyznawania kredytu. W efekcie bank może poprosić klienta o dodatkowe zabezpieczenia ( polisy na życie na przykład )

Ryzyko

• podstawowe i najważniejsze ryzyko, nierozerwalnie związane z kredytem walutowym to – kursy walut. Oczywistym jest fakt, iż najkorzystniejszym byłoby zaciągnięcie kredytu w trakcie silnego osłabienia się waluty krajowej. Sytuacja wymarzona na cały okres spłaty kredytu to sytuacja w której waluta naszego kredytu nigdy nie byłaby droższa niż w dniu uruchomienia pierwszej transzy kredytu.
• Wiadomym jest fakt, iż nie tylko wahania kursów walut mają wpływ na ostateczną cenę kredytu walutowego. Fluktuacje cen złotówki są silnie skorelowane z inflacją, wysokością stóp, cenami towarów czy średnimi dochodami. Jeżeli złotówka się osłabia znacznie to można się spodziewać wzrostu stóp procentowych, czyli w konsekwencji wzrośnie oprocentowanie naszego kredytu – nawet jeżeli nie jest on kredytem walutowym tylko złotówkowym.
• Przewalutowania – warto jest oczywiście mieć w umowie kredytowej zagwarantowaną możliwość dokonywania bez prowizyjnych przewalutowań. Kredyt walutowy nie jest dla osób, które są „ w gorącej wodzie kąpane”. Jeżeli decyzję o zmianie waluty bazowej podejmiemy w niekorzystnym momencie możemy na tej operacji nawet stracić. Jeżeli kurs waluty jest znacznie wyższy niż w momencie zaciągania kredytu, może się okazać, iż po przeliczeniu zobowiązania na złotówki kwota kredytu ( nawet jeżeli spłaciliśmy już kilka czy kilkanaście rat ) będzie wyższa od faktycznie wypłaconej przez bank w momencie uruchamiania kredytu. Plus prowizja za przwalutowanie i w efekcie na całej transakcji stracimy. Wniosek jest zatem taki, iż zmiany waluty naszego kredytu warto dokonywać tylko wówczas, gdy mamy przypuszczenia, iż waluta ta będzie się silnie umacniać i pozostanie na wysokim poziomie przez długi czas. Tego typu przypuszczenia powinny być oparte na dokładnych i szczegółowych analizach finansowych. Warto się również bardzo dobrze zastanowić nad wyborem nowej waluty. Niekoniecznie bowiem musi to być PLN. Warto zorientować się w oprocentowaniu innych walut i ich stabilności i podatności na zmiany w wyniku wielu zróżnicowanych czynników makroekonomicznych.

Kredyt hipoteczny pozwala nam realizować marzenia o własnym domu. Nie pozwólmy aby te marzenia przesłoniły rzeczywistość, z którą będziemy się stykać przez wiele najbliższych lat. Mamy nadzieję, że przedstawione powyżej porady pomogą Ci cieszyć się z decyzji, którą świadomie podejmiesz.