Inwestowanie w nieruchomości

rynek nieruchomości

1301

W powszechnym opinii istnieje przekonanie, że inwestować w nieruchomości mogą tylko osoby zamożne, z „grubym portfelem”. Prawdą jest, że na nieruchomościach zarabiają milionerzy, niemniej jednak praktyka pokazuje, że inwestować w nieruchomości może nawet ten, kto nie ma rachunku bankowego z dużą liczbą zer. Jest to jedna z alternatywnych form lokowania kapitału, mniej popularna, niż np.fundusze inwestycyjne, z drugiej strony bardziej tradycyjna, niż np. inwestowanie w domeny internetowe.

Nieruchomości należą do inwestycji długoterminowych (co najmniej pięcio- ,dziesięcioletnie), podobnie jak inwestowanie w złoto i instrumenty finansowe na nim oparte oraz inwestowanie w dzieła sztuki. Okres oczekiwania na zysk, czyli okres zwrotu z inwestycji,  zależy oczywiście od jej rodzaju.

A inwestować w nieruchomości można na kilka sposobów. Może być to np. zakup przeznaczonego na wynajem garażu, lokalu, apartamentu, mieszkania, nieruchomości komercyjnej lub przemysłowej (co wymaga jednak znacznie większych nakładów finansowych oraz wiedzy specjalistycznej) albo też zakup  gruntu. Przewidywane zyski z wynajmu lub dzierżawy danej nieruchomości będą uzależnione od jej standardu, metrażu, atrakcyjności lokalizacji oraz popytu na rynku.

Zakup ziemi to inwestycja wymagająca większej cierpliwości, ale jednocześnie bardzo korzystna, bowiem wraz z upływem lat (kilku lub kilkunastu, w zależności od tego, jak będzie się kształtować sytuacja na rynku nieruchomości) wartość zakupionej przez nas działki może zwiększyć się nawet kilkakrotnie.  Wzrostowi wartości sprzyjać będzie oczywiście atrakcyjne położenie gruntu albo zmiana jego kwalifikacji – np. z działki rolnej na budowlaną.
Zaletą inwestowania w nieruchomości jest przede wszystkim bezpieczeństwo. Ryzyko inwestycyjne jest tu stosunkowo niskie, porównywalne (tzn. nieco większe) jak w przypadku lokat bankowych i inwestycji w obligacje skarbowe. Zasadnicza różnica między tymi formami lokowania kapitału sprowadza się do zysków – stopa zwrotu z nieruchomości jest znacznie wyższa.

Poza tym zysk z nieruchomości wiąże się nie tylko ze wzrostem jej wartości, ale wynika także z tytułu użytkowania (chodzi to o zyski czerpane z najmu i dzierżaw). Inwestowanie w nieruchomości to także skuteczna ochrona przed inflacją (gdy rośnie inflacja nieruchomości utrzymują swoją wartość, a nawet zyskują na wartości – miedzy innymi wobec zwiększających się cen materiałów budowlanych i ogólnie – kosztów budowy).
Do wad tego rodzaju inwestycji zaliczyć można zmienną płynność. Bywa, że popyt na nieruchomości przewyższa podaż, ale zdarza się i tak, że spieniężenie nieruchomości jest trudnym i wymagającym czasu oraz wysiłku przedsięwzięciem. Generalnie inwestycja w nieruchomość oznacza zamrożenie pieniędzy na dość długi okres (szansą na częściowe odmrożenie jest wzięcie kredytu pod zastaw hipoteczny). Ponadto bieżące zyski, jakie czerpać można z inwestycji są dużo niższe, niż np. z inwestowania w akcje i papiery wartościowe; dodatkowo obniżają je koszty związane z zarządzaniem nieruchomością.
Inwestować w nieruchomości możemy samodzielnie lub przystępując do funduszy developerskich.

Inwestowanie w nieruchomości

 Inwestowanie jest alternatywą dla klasycznego oszczędzania. Polega na lokowaniu kapitału, który następnie ma pracować na zysk inwestora. W ten sposób uzyskuje się korzyści majątkowe w bieżącym rozrachunku lub w przyszłości.

Inwestowanie w nieruchomości może odbywać się na dwa różne sposoby: poprzez bezpośrednie lokowanie kapitału w nieruchomości lub inne aktywa. Może przebiegać drogą pośrednią poprzez wykup udziałów oraz akcji lub papierów wartościowych.

Inwestowanie może polegać nie tylko na zakupie nieruchomości, ale również przybierać formę inwestycji w przedsiębiorstwa zajmujące się budową nieruchomości oraz w konkretne przedsięwzięcia. W ten sposób wyróżnia się dwa typy inwestycji: finansowe oraz rzeczowe.

Inwestowanie bezpośrednie

Inwestycje rzeczowe to forma najczęściej spotykana. Polega na zakupie nieruchomości lub dzierżawy gruntu, budowli lub budynków. Ta forma inwestowania wymaga posiadania znacznego kapitału, a to najczęściej wiąże się z zaciągnięciem kredytu lub pożyczki. W ten sposób można zmniejszyć dochód gospodarstwa domowego, który jest pomniejszony o koszt kredytu. Mniejszy jest także podatek dochodowy obliczany od zysku. Dodatkowo inwestowanie bezpośrednie z kredytu ma również tę zaletę, że inwestor może korzystać z tak zwanego efektu dźwigni finansowej, czyli sytuacji, kiedy stopa zwrotu kapitału własnego jest wyższa od stopy oprocentowania kredytu. Niestety są też wady: główna to mała przejrzystość rynku, jego zmienność. Inwestor musi zapoznać się z analizą ekonomiczną, choć i ta może dawać sprzeczne sygnały.

Dodatkowo w odróżnieniu od inwestowania w akcje lub jednostki inwestycyjne zakup nieruchomości odróżnia się małą płynnością nieruchomości i wysokimi kosztami transakcji. W konsekwencji inwestycje w nieruchomości traktowane są jako długofalowe. Z drugiej strony długi okres użytkowania nieruchomości pozwala uzyskać zyski przez dłuższy czas. Jednak i w tym okresie można odnotowywać straty wynikające z konieczności przeprowadzania remontu czy innych działań, które prowadzą do zagospodarowania danego lokalu.

Jak finansuje się zakup nieruchomości? Można to robić na dwa sposoby, choć często wykorzystuje się możliwość korzystania z dwóch form: kapitały własne oraz kapitały obce. W tym pierwszym wypadku wykorzystuje się oszczędności oraz rezerwy finansowe, część zysku przeznaczonego na inwestycje, czy poprzez uzyskanie wpływów z kapitału zakładowego, na przykład poprzez emisję papierów wartościowych.
Równie często sięga się po kapitały obce i w tym wypadku oczywiście kluczowe znaczenie mają kredyty, obligacje, emisję papierów dłużnych. Korzystać można także z dotacji, czy leasingu.

Inwestowanie pośrednie

Inwestowanie w nieruchomości może mieć również formę pośrednią, czyli polegać na nabyciu udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku. Może także polegać na nabyciu certyfikatów inwestycyjnych, czy zakupie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.

Dlaczego inwestuje się w nieruchomości?

Na to pytanie można odpowiedzieć najprościej, jak to możliwe: dla zysku. Jednak taką odpowiedź należałoby uznać za niewystarczającą. Wiele osób zastanawia się, jak zarabiać na nieruchomości. Można to robić poprzez uzyskiwanie zysku po opodatkowaniu z rocznych dochodów z czynszów, cenne są także dochody pozaczynszowe, a zwłaszcza zyski z reklam oraz opłat za parkingi, jak również zwrot kapitału po sprzedaży nieruchomości, czyli cena, od której odjęto koszty transakcji, czy niespłacony kredyt.

Każda nieruchomość może mieć różny stopień dochodowości. Wszystko zależy od jej lokalizacji, typu oraz sposobu jej zarządzania. Ogólnie ujmując tę kwestię, to okazuje się, że w dłuższej perspektywie dochodowość z nieruchomości jest relatywnie niższa niż dochodowość z akcji, ale jednocześnie wyższa niż dochodowość z obligacji.

Inwestycja w nieruchomości może uchronić posiadany kapitał od inflacji. Według licznych specjalistów jest to możliwe, bo właśnie nieruchomości są do tego celu najlepszym obiektem. Zwłaszcza w okresach szczególnie wysokiej inflacji. Dodatkowo zakłada się, że stosunkowo nowe nieruchomości zachowują swoją wartość początkową, a w wielu sytuacjach ją nawet podnoszą. Ta tendencja jest spowodowana wzrostem kosztów budowy oraz oprocentowania kredytu.
Z drugiej strony każda inwestycja musi brać uwagę inflację. W przypadku nieruchomości wszystko zależy od rodzaju budynku.

O wartości nieruchomości w dużym stopniu mówi także włączanie tych aktyw do funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych. W ten sposób ocenia się, że wartość nieruchomości będzie rosła wraz z inflacją. Wszystko dzięki powiązania kosztów budowy i stopy inflacji.
Inną korzyścią wynikającą z lokowania pieniędzy w nieruchomości jest możliwość wykorzystania ulg podatkowych. W wielu krajach możemy korzystać z ulg podatkowych, które mają wpływ na ożywienie rynku podatkowego. Ustawodawcy bowiem nie zapominają o inwestorach. Gdzieniegdzie można nawet liczyć na odliczenie od podatku w trakcie zaciągania kredytu hipotecznego. Odsetki to w takim układzie koszty, które można po prostu odliczyć. W ten sposób można zmniejszyć rzeczywisty koszt kredytu i szybciej czerpać realne korzyści z inwestycji. Szczególnie do inwestowania zachęcają przykładowo Stany Zjednoczone, w których podatek od nieruchomości może być odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. W ten sposób atrakcyjność inwestowania jest jeszcze wyższa.

Inwestowanie w nieruchomości daje też inne korzyści. Pozwala uzyskać pieniądze zaciągnięte pod kredyt, nazywane zabezpieczeniem hipotecznym. W ten sposób w krajach rozwiniętych można osiągnąć aż 60-90% wartości nabytej nieruchomości. To daje szerokie perspektywy inwestycyjne. Pieniądze w ten sposób osiągnięte mogą posłużyć do dalszych inwestycji.
To najważniejsze zalety inwestowania w nieruchomości. Są jednak też inne. Przykładowo spore znaczenie ma zabezpieczenie kapitału przed kradzieżą, uszkodzeniem, czy zgubieniem. Można liczyć też, że zakupiona nieruchomość podniesie nasze poczucie bezpieczeństwa.

Wady inwestowania w nieruchomości

Żadne rozwiązanie nie ma samych zalet. Są też wady, które sprawiają, że inwestowanie w nieruchomości ma także gorsze strony.

Na pierwszym miejscu trzeba wymienić niepodzielność inwestycji oraz konieczność zgromadzenia znacznego kapitału, by móc w ogóle rozważać inwestycje w rynek nieruchomości. Niestety problem może pojawiać się także na etapie sprzedaży, czy w okresach recesji, kiedy wielu właścicieli nieruchomości jest zmuszanych zaniżać ceny posiadanych budynków/mieszkań/lokali, by w ogóle znaleźć nabywcę.

Nie ma ponadto możliwości sprzedaży części kapitału. Inwestor skupujący akcje, złoto, obrazy, itd. może to zrobić, w przypadku akcji niestety nie jest to takie proste. Można oczywiście przezwyciężyć tę wadę, ale jedynie poprzez zaciągnięcie hipoteki na nieruchomość, czy pozyskując współwłaściciela.
Minusem tej formy inwestowania jest również konieczność dość angażującego zarządzania. Już na samym wstępie potrzebny jest czas oraz wiedza, by zebrać odpowiednie informacje dotyczące analizy danych na rynku, następnie konieczne jest podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości. Budynek trzeba doglądać, modernizować, przeprowadzać remonty, starać się o najemców, podpisywać umowy najmu, kontrolować ewentualnie kredyt.

Czas odgrywa zasadniczą rolę w zbywaniu nieruchomości. W porównaniu z innymi lokatami sprzedaż lokali trwa zdecydowanie dłużej. Niestety bardzo wyraźnie daje się do we znaki w okresie kryzysu, kiedy realna wartość nieruchomości maleje, a możliwości jej sprzedaży są bardzo ograniczone. W tym miejscu trzeba też wspomnieć o ryzyku inwestycyjnym, szczególnie związanym z kryzysem krajowym (regionalnym), niemożnością spłaty kredytu, nieoczekiwaną inflacją, wygaśnięciem umów najmu, wzrostem stóp procentowych, niekorzystnymi zjawiskami atmosferycznymi powodującymi uszkodzenia budynku, szybkim zużyciem nieruchomości, nadpodażą nieruchomości, wzrostem opłat obowiązkowych, zmianą ulg podatkowych, itd. Inwestycja w nieruchomość nie jest pozbawiona ryzyka.

Jakie jest ryzyko na rynku nieruchomości?

Ryzyko na rynku nieruchomości jest zróżnicowane. Poziom ten jednak nie należy do najwyższych. Ocenia się go jako średni, niższy niż w przypadku akcji oraz wyższy niż w przypadku obligacji. Dla sektora budowlanego znajduje się na poziomie 3,69%, dla sektora handlowego 5,66%, a dla sektora przemysłowego 4,18%.

Kto inwestuje w nieruchomości?

Najczęściej inwestorami na rynku nieruchomości są użytkownicy nieruchomości, którzy kupują lokale dla własnych celów, do zaspokojenia własnego poczucia bezpieczeństwa. Drugą grupą są inwestorzy, którzy skupiają się na wynajmie nieruchomości, czerpiąc korzyści finansowe z tego tytułu. Mniejszą grupą są spekulanci, którzy kupują nieruchomość po to, by uzyskać szybki zysk finansowy. Są też inwestorzy-aksjonariusze, którzy lokują kapitał w akcje firm inwestujących na rynku nieruchomości.

W nieruchomości inwestują zarówno instytucje indywidualne, jak również osoby indywidualne. Ta pierwsza grupa lokuje swoje finanse przede wszystkim w mieszkania, ta druga grupa oprócz tego kupuje nieruchomości komercyjne.

Czy warto inwestować finanse w nieruchomości? Rynek pokazuje, że tak. W ten sposób możemy bowiem inwestować bezpośrednio lub pośrednio i jednocześnie czerpać wiele korzyści, także długofalowych. Może to być forma dodatkowa lokowania pieniędzy lub całkowicie zastępująca zakup popularnych akcji i obligacji.

Jak inwestować w nieruchomości?

Dzisiejszy rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości opłacalnych inwestycji. Najpopularniejsza metoda – kupno mieszkania na wynajem, to tylko jeden ze skutecznych sposobów pomnażania kapitału. Jak inwestować w nieruchomości, aby zapewnić bezpieczny zysk?

Potencjalnie wysoka stopa zwrotu czy pewny i stabilny zysk?

Nie tak odległy kryzys gospodarczy wiele nauczył inwestorów. Dziś większość z nich kieruje się zasadą, że pewne możliwości są cenniejsze niż możliwości spektakularnych zarobków. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób zamiast niepewnych inwestycji na giełdzie wybiera stabilne inwestycje w nieruchomości, co nie bez powodu jest uważane za jedną z najbezpieczniejszych metod podwyższania kapitału. Gwarancja miesięcznych zysków generowanych przez nieruchomości daje nie tylko możliwość gromadzenia oszczędności, ale także dalsze inwestowanie środków, np. w rozwoju własnego biznesu. Wszystko to oznacza, że ta metoda inwestowania nadwyżki finansowej przyciąga zarówno inwestorów prywatnych, jak i przedsiębiorstwa.

Inwestycja w lokal mieszkalny pod wynajem

Inwestowanie w lokale na wynajem to najpopularniejszy sposób na zwiększenie kapitału poprzez transakcje nieruchomościami. Niestety Polska wciąż boryka się ze zbyt małą liczbą powierzchni mieszkalnych, co oznacza, że inwestorzy na wynajem mieszkań zwykle nie mają problemów ze znalezieniem najemców. Co więcej, nie mają też problemów ze znalezieniem odpowiedniego obiektu – praktycznie w każdej dużej aglomeracji w Polsce mamy duże szanse na znalezienie miejsca, które zapewni nam stały zysk. Możesz jednak zarobić więcej na niektórych nieruchomościach, a mniej na innych. Szanse na zarobek zależą jednak w dużej mierze od budżetu inwestora. Jeśli chcesz kupić mieszkanie w Warszawie, musisz wydać najwięcej pieniędzy. Z drugiej strony restauracja w stolicy może wygenerować dla nas największy zysk.

Roczna stopa zwrotu

Jednym z bardzo ważnych wskaźników pokazujących rentowność danej inwestycji jest roczna stopa zwrotu. Aby to obliczyć, należy pomnożyć miesięczny dochód z wynajmu (tj. Czynsz po odjęciu kosztów) przez liczbę miesięcy w roku, w którym mieszkanie zostanie wynajęte. Następnie tę wartość należy podzielić przez kwotę zainwestowaną w mieszkanie i pomnożyć przez 100%. Stopa zwrotu z wynajmu małego mieszkania (takie są najbardziej popularne) wynosi średnio 4-7% rocznie.

Lokal biurowy pod wynajem

Kolejną okazją do zarabiania na nieruchomościach jest zakup powierzchni komercyjnej do wynajęcia. Warto podkreślić, że w przypadku takich inwestycji lokalizacja jest nawet ważniejsza niż przy wyborze mieszkania. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale usługowe zlokalizowane w centrum miasta lub w pobliżu, przy dużych trasach komunikacyjnych. Co więcej, firmy wolą wynajmować lokale znajdujące się na parterze.