Papier wartościowy zabezpieczony nieruchomościami mieszkalnymi
Instrument dłużny powstały wskutek sekurytyzacji poddanego segregacji portfela kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalnej. Jakość RMBS jest bardzo zróżnicowana – istnieją zarówno „dobre” papiery hipoteczne sektora prime, w których stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia jest niski, a zdolność kredytobiorcy do obsługi kredytu – duża (ewentualnie wsparta gwarancjami rządowymi), jak i „złe” papiery sektora subprime, dotyczące kredytów mocno obciążających nieruchomość, udzielanych kredytobiorcom o wątpliwej zdolności kredytowej. Rynek tych papierów wywodzi się z USA. W latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku większość z nich była ubezpieczana przez przedsiębiorstwa typu GSE i poparta pełną wiarygodnością i zaufaniem do rządu USA. W latach 80. rynek przekształcił się stopniowo w bankową maszynę do sekurytyzacji kredytów w modelu „udzielić i sprzedać” – RMBS sprzedawano inwestorom prywatnym dzięki ratingom kredytowym. „Czysty” mieszkaniowy papier hipoteczny o strukturze „przeźroczystej” to instrument emitowany przez podmiot powierniczy, który proporcjonalnie przyporządkowuje przepływy pieniężne pochodzące z jednolitej, zdywersyfikowanej puli kredytów do posiadaczy papierów wartościowych. Kolejnym etapem ewolucji rynku było wykorzystanie RMBS jako składników CDO syntetycznych (zabezpieczonych dłużnych instrumentów finansowych) – pule aktywów dzielono na klasy, zwane transzami, różniące się pod względem zapadalności oraz miejsca w kolejce do otrzymania przepływów pieniężnych. Użycie hierarchicznej struktury wypłat, czyli alokacji przepływów na zasadzie wodospadu, oznaczało, że każda transza charakteryzowała się innym ryzykiem; można było je sprzedawać inwestorom o zróżnicowanym apetycie na ryzyko. Doprowadziło to do zwiększenia podaży kapitału poszukującego inwestycji, szczególnie ze strony podmiotów łaknących wyższych stóp zwrotu w czasach niskich stóp procentowych (np. funduszy hedgingowych). Ostatecznym efektem tego rodzaju innowacji, tworzonych na bazie kredytów mieszkaniowych, był gwałtowny przyrost zadłużenia gospodarstw domowych, w miarę jak na giełdzie Wall Street dostrzegano możliwości zyskownego zwiększenia ekspansji kredytowej (zob. poniższy wykres). Z pozoru innowacja wydawała się uzasadniona i niegroźna (zob. poniższy cytat). W rzeczywistości jednak ta kredytowa uczta wykarmiła niemożliwą do utrzymania w dużym okresie bańkę na rynku mieszkaniowym, co oznaczało ogromny wzrost ryzyka systemowego. Gdy bańka pękła, CDO z RMBS stały się słynnymi toksycznymi aktywami – bohaterami kryzysu kredytowego lat 2007–2009.
Niesłychane
Skutki zamiany kredytów mieszkaniowych w obligacje były niesłychane. Co prawda, zawsze było tak, że co jeden miał w zobowiązaniach, to kto inny miał w aktywach, ale teraz coraz więcej zobowiązań dawało się zamienić w kawałek papieru, który można było sprzedać komukolwiek (…). Aby stworzyć nowy rynek, wystarczało znaleźć coś, co da się zastawić. W Ameryce był to oczywiście dom. Mając już kredyt mieszkaniowy, ludzie i tak byli właścicielami znacznej części swoich domów – dlaczego by i jej nie poddać sekurytyzacji?
Michael Lewis, The Big Short, 2010, s. 8
