Kredyt hipoteczny jest często jedynym sposobem, aby spełnić swoje marzenie o posiadaniu domu. Jednakże, ze względu na specyfikę zobowiązania, trudno jest ocenić sytuację finansową kredytobiorcy w perspektywie kilkudziesięciu lat. Co więc robić i gdzie szukać wsparcia, jeśli nieoczekiwanie mamy stanąć na nogi?
Problem ze spłatą kredytu hipotecznego wywołuje wiele negatywnych emocji. Nic dziwnego, że wizja eksmisji, która zazwyczaj dotyczy także rodziny kredytobiorcy, często prowadzi do sekwencji irracjonalnych zachowań. Mimo niesprzyjających okoliczności warto pamiętać, że w interesie banku na pewno nie leży utrata kredytu i inicjowanie kosztownych procedur windykacyjnych. Dlatego też instytucje finansowe wyposażone są w szereg procedur pozwalających na skuteczną restrukturyzację zadłużenia.
Nie chowaj głowy w piasek
W przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego podstawową zasadą jest jak najszybsze skontaktowanie się z pracownikiem banku i wystawienie go na niebezpieczeństwo. Szybka reakcja pozwoli na wszczęcie procedury naprawczej, która może być skutecznym panaceum na pojawiające się trudności. Należy pamiętać, że “wierzyciele mają lepszą pamięć niż dłużnicy”, a nadzieja na rezygnację z procedury windykacyjnej jest najczystszą próbą fantasmagorii. Poza tym niespłacony kredyt z automatu trafi do Biura Informacji Kredytowej, rujnując tym samym dotychczasową punktację dłużnika.
Warto zauważyć, że w początkowej fazie bank podejmuje próby poinformowania kredytobiorcy o konieczności uregulowania problematycznego długu. Na początku pojawiają się nieszkodliwe zakrętki w postaci powiadomień telefonicznych i e-maili. Jeśli okażą się one nieskuteczne, wierzyciel sięga po broń hukową, bombardując klienta przypomnieniami doręczanymi pocztą. W przypadku fiaska, bank pożycza ciężką artylerię w postaci zbiórki polowej. Oczywiście koszty wszystkich tych operacji pokrywa kredytobiorca. To chyba wystarczający powód, aby pilnie zakomunikować problem ze spłatą kredytu hipotecznego.
Przedstaw w zarysie swoją sytuację
Przed wizytą w banku kredytobiorca powinien przygotować dokumenty potwierdzające nagłe pogorszenie się sytuacji finansowej i ekonomicznej, wynikające np. z nagłej utraty pracy lub poważnej choroby. Bank, uzbrojony w odpowiednie procedury, może zaproponować różne możliwości przezwyciężenia impasu. Może to być obniżenie kwoty raty poprzez wydłużenie okresu kredytowania, okres karencji (kredytobiorca płaci tylko odsetki za pewien okres czasu) lub zmiana terminu spłaty raty. Podejście proaktywne będzie z pewnością korzystne dla kredytobiorcy.
Fakt, że banki poważnie traktują potencjalną restrukturyzację, można wykazać za pomocą odrębnych kanałów komunikacji, umożliwiających natychmiastowe zgłaszanie problemów ze spłatą kredytu hipotecznego. Oprócz numeru telefonu i adresu e-mail kredytobiorca może pobrać przykładowy formularz wniosku o zmianę warunków swojego kredytu, a także inne niezbędne dokumenty. Należy pamiętać, że zgodnie z ustawą Prawo bankowe, klient ma możliwość złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia w ciągu 14 dni roboczych od otrzymania wezwania do zapłaty. Jest to kolejny powód, dla którego zdecydowanie nie warto chować głowy w piasek.
Zwiększ swoje szanse na wydostanie się z tej sytuacji
Kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na natychmiastową współpracę z bankiem, mogą skorzystać z szeregu okazji do przełamania niefortunnego impasu. Najważniejsze z nich to:
- urlopy kredytowe – czyli możliwość czasowego zawieszenia płatności rat. Rozwiązanie to sprawdzi się jednak tylko w przypadku krótkoterminowych problemów finansowych, gdyż większość banków oferuje zawieszenie płatności tylko na jeden miesiąc. Ponadto, nie zawsze możliwe jest zrezygnowanie ze spłaty całej raty i konieczne jest terminowe płacenie odsetek. Oczywiście, niespłacone raty urlopowe zwiększają saldo udzielonego kredytu,
- przedłużenie okresu kredytowania – ta prosta procedura pozwala na efektywne obniżenie miesięcznej raty. Niestety, nie ma nic za darmo. Takie rozwiązanie zwiększy całkowitą kwotę odsetek i przełoży się na wyższy koszt kredytu. Bank nie będzie wspierał klienta w przypadku zaciągnięcia kredytu na maksymalny możliwy okres. Dla przykładu, rata kredytu gotówkowego w wysokości 10 000 zł, zaciągniętego na 12 miesięcy, traktowanego z 10% oprocentowaniem wynosi 879 zł. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 36 miesięcy, kwota raty spada do 323 PLN,
- konwersja rat malejących na raty równe – system spłaty oparty na pędzie malejącym powoduje większe obciążenie długiem w początkowym okresie, więc konwersja na raty stałe może przynieść zauważalną ulgę. Niestety, będzie to miało również negatywny wpływ na całkowity koszt zadłużenia. Przy wykorzystaniu parametrów ww. kredytu gotówkowego, przy 36-miesięcznym okresie spłaty, rata wynosi 323 zł, a pierwsza rata w systemie malejącym 361 zł,
- konsolidacja zobowiązań krótkoterminowych – w przypadku jednoczesnej spłaty kilku kredytów, dłużnik może pomyśleć o konsolidacji ich w jedno zobowiązanie, z jedną wyraźną i w większości przypadków niższą ratą. Oczywiście, generalnie rozwiązanie to jest zazwyczaj droższe, ponieważ opiera się na wydłużeniu okresu kredytowania, ale niższa rata ma pozytywny wpływ na płynność klienta,
- refinansowanie – wykorzystując spadek liczby udzielanych kredytów i ciągłą walkę o klienta, kredytobiorca może próbować przenieść dotychczasowe zaangażowanie do banku oferującego lepsze warunki. Metoda ta może być skuteczna tylko wtedy, gdy dłużnik ma jeszcze pozytywną ocenę ratingową w BIK. Oczywiście, szukając refinansowania, w żadnym wypadku nie należy ukrywać rzeczywistych motywacji związanych z chęcią przeniesienia długu,
- kredyt hipoteczny – to rozwiązanie powinno być stosowane tylko wtedy, gdy inne metody okażą się nieskuteczne. Niespokojny kredytobiorca może uwolnić kapitał zamrożony w swojej nieruchomości, o ile nie jest on obciążony długiem. Jednak taka ewentualność powinna być traktowana jako środek ostateczny.
Na własną rękę
Rozwiązania przedstawione w poprzednim akapicie mogą przyczynić się do znacznej poprawy płynności kredytobiorcy. Każda z tych metod może jednak zostać wdrożona pod warunkiem zawarcia ścisłej umowy z bankiem. Ponadto istnieją sposoby, które mogą zostać wdrożone bez udziału instytucji finansowej. Oto one:
Sprzedaż aktywów – może to zabrzmieć brutalnie, ale w sytuacjach kryzysowych warto zrobić dokładny przegląd swoich aktywów. Należy zastanowić się nad sprzedażą lub wymianą samochodu na mniejszy i bardziej ekonomiczny. Trzy telewizory i skuter w garażu to prawdopodobnie niepotrzebny punkt wyjścia w obliczu zbliżających się wielkich kroków windykacyjnych,
przegląd istniejących opłat – oprócz kosztów związanych z obsługą zobowiązań finansowych, wiele osób regularnie uiszcza różnego rodzaju opłaty. Warto rozważyć tymczasową rezygnację z pakietu telewizji satelitarnej lub rozstanie się na chwilę z osobistym trenerem. Dokonane w ten sposób oszczędności mogą nie być imponujące, ale po pierwsze zawsze stanowią wartość dodaną, a po drugie są świadectwem dobrej woli pechowego kredytobiorcy.
Fundusz wsparcia kredytobiorców
Jeśli wszystkie możliwe metody nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który działa od 19 lutego 2016 r., może być ostatecznością. Fundusz udziela wsparcia m.in. osobom, które straciły pracę i mają status osoby bezrobotnej. Na pomoc nie mogą jednak liczyć osoby, które same rozwiązały umowę o pracę lub zostały zwolnione z pracy z przyczyn dyscyplinarnych. Wsparcie udzielane jest również w sytuacji, gdy miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego przekraczają 60% dochodu gospodarstwa domowego.
Pomoc udzielana jest na podstawie umowy pomiędzy bankiem kredytującym a kredytobiorcą znajdującym się w trudnej sytuacji. Pomoc wypłacana jest na okres nie dłuższy niż 18 miesięcy i stanowi równowartość rat kapitałowych i odsetkowych kredytu mieszkaniowego. Co istotne, pomoc nie może być wyższa niż 1 500 zł miesięcznie. Kredytobiorca musi sam regulować nadwyżkę ponad tę kwotę. Niestety, pomoc nie jest darem losu i po 24 miesiącach od otrzymania wsparcia, kredytobiorca ma maksymalnie 8 lat na zwrot otrzymanych środków.
Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego – perspektywy
Rynek krajowych kredytów mieszkaniowych jest rynkiem stosunkowo młodym, dlatego też trudno jest jednoznacznie interpretować zjawiska zachodzące w ostatnich latach. Raport kwartalny “Kredyt Trendy” Biura Informacji Kredytowej z marca 2017 roku wskazuje na dużą szkodliwość kredytów z lat kryzysowych 2007-2009. Kredyty udzielone w 2008 roku są najbardziej “nietrwałe”, co w niekorzystnej sytuacji gospodarczej może spowodować dalsze problemy z ich spłatą w przyszłości.
Kolejne ryzyko to udzielanie kredytów hipotecznych przy minimalnym udziale klientów. Problem ten został dostrzeżony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), która rekomenduje wykorzystanie wkładu własnego w wysokości minimum 20% dla każdego nowo udzielonego kredytu. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby kredytobiorca sfinansował swój udział własny lub koszty wykończenia nieruchomości dodatkowym kredytem pieniężnym. Takie agresywne podejście może mieć bolesne konsekwencje w przypadku spadku cen nieruchomości lub nagłego wzrostu stóp procentowych.
Obecnie stawka WIBOR 3M, która oprócz marży jest głównym elementem oprocentowania kredytu mieszkaniowego, wynosi dokładnie 1,73%. Wystarczy jednak cofnąć się w czasie o 5 lat, aby dowiedzieć się, że ta sama stopa oscylowała wokół 5%. Nagły powrót do tych poziomów mógłby skutecznie zburzyć wiele budżetów mieszkaniowych. Nie wspominając już o równoczesnej utracie pracy lub ciężkiej chorobie kredytobiorcy.
Bezlitosny cykl koniunkturalny
Podobnie jak świat, czasy życiodajnego dobrobytu naznaczone są bruzdami destrukcyjnych depresji i nic nie wskazuje na to, by ta tendencja miała się zmienić w nadchodzących dziesięcioleciach. Wszechobecny entuzjazm, który towarzyszy dynamicznemu wzrostowi gospodarczemu, nie powinien wypaczać trzeźwego osądu.
Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy podejmują zobowiązania “tuż pod korkiem”. Warto skorzystać z okazji, by napełnić poszewkę na poduszki banknotami, które będą służyć jako poduszka bezpieczeństwa w czasach spowolnienia gospodarczego. Wydaje się, że tylko odpowiednia rezerwa może złagodzić skutki nieoczekiwanego spadku.
