Bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości
To prawdziwy sezon na bańki spekulacyjne generowane przez akomodacyjną politykę pieniężną i nadmierną płynność. Identyfikacja bańki spekulacyjnej, zanim nastąpi pęknięcie, jest często utrudniona. Możemy się jednak przynajmniej zgodzić, że najbardziej oczywistym symptomem jest superwykładniczy wzrost cen – i to ma właśnie obecnie miejsce na wielu rynkach na całym świecie: kryptowalut, obligacji o ujemnej rentowności, czy też akcji spółek technologicznych. Z perspektywy makroekonomicznej najbardziej niebezpieczne są jednak bańki, z którymi mieliśmy już do czynienia w przeszłości, w szczególności na rynku nieruchomości.
Bańki spekulacyjne w odniesieniu do aktywów finansowych to niepokojące zjawisko, jednak zwykle oddziałują one na mniejszą część społeczeństwa niż bańki na rynku nieruchomości. W tym momencie najbardziej ryzykowne rynki nieruchomości to Australia, Londyn, Hongkong, Szwecja i Norwegia. Na każdym z nich występują dwa zjawiska: ceny nieruchomości mieszkaniowych nie są skorelowane z lokalnym poziomem dochodów, a w realnej gospodarce występują zakłócenia związane z polityką pieniężną, takie jak gwałtowny wzrost akcji kredytowej lub boom w sektorze budowlanym.
| Okres (lata) | % aprecjacji | Dostępność cenowa | Sygnały wskazujące na potencjalną korektę (w oparciu o indeks cen BIS) | |
| Rynek nieruchomości w Norwegii | 25 | 490% | W 2016 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych siedmiokrotnie przekraczały medianę dochodów gospodarstw domowych po opodatkowaniu | Tak – spadek na indeksie cen nieruchomości od początku 2017 r. |
| Rynek nieruchomości w Hongkongu | 14 | 450% | W 2016 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych 18,1-krotnie przekraczały roczną medianę dochodów gospodarstw domowych brutto | Nie |
| Rynek nieruchomości w Londynie i na przedmieściach | 21 | 380% | W 2016 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych dwunastokrotnie przekraczały średnioroczne dochody gospodarstw domowych | Nie |
| Rynek nieruchomości w Szwecji | 12 | 123% | W 2016 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych ośmiokrotnie przekraczały roczną medianę dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych | Nie |
| Rynek nieruchomości w największych miastach Australii | 14 | 108% | W 2016 r. średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych 6,6-krotnie przekraczały roczną medianę dochodów gospodarstw domowych brutto | Nie |
(Na potrzeby porównania do wyliczenia aprecjacji na rynku nieruchomości wykorzystano dane z indeksu BIS. Źródło: Saxo Bank Research & Strategy, Macrobond, Statistics Norway, Housing Affordability Survey.)
Pomimo światowego kryzysu finansowego ceny nieruchomości w tych pięciu lokalizacjach w dalszym ciągu rosły. Według danych BIS, od 2007 r. wzrost ten wyniósł od 45% w Londynie i na jego przedmieściach do 200% w Hongkongu. Jednak w dłuższej perspektywie najbardziej ryzykownym rynkiem jest Norwegia. W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat ceny nieruchomości w tym kraju poszybowały w górę, a wskaźnik produkcji sektora budowlanego osiągnął ostatnio najwyższy poziom od 2000 r. (135 w III kw. 2017 r.), co stanowi kolejną oznakę zakłóceń na rynku.
Od 1992 r. ceny nieruchomości w Norwegii wzrosły o 490% (o 60% od 2007 r. bezpośrednio w wyniku polityki niskich stóp procentowych Norges Bank). W perspektywie krótkoterminowej skok cen był jednak wyższy w Hongkongu.
To, co sprawia, że norweski rynek nieruchomości jest narażony na największe ryzyko, to unikalne połączenie niepokojącego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych (relacja długu gospodarstw domowych do dochodu rozporządzalnego netto jest jedną z najwyższych wśród państw OECD – 220%) i jeden z najwyższych wskaźników posiadania na własność domów, wynoszący około 85% (podczas gdy w pozostałych atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Londyn, wskaźnik ten malał lub pozostawał na stabilnym poziomie).
Nieuniknione pęknięcie bańki spekulacyjnej – a widać już wczesne sygnały korekty, ponieważ w 2017 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych zaczęły spadać – spowoduje istotny spadek zamożności właścicieli nieruchomości, z których wielu nie będzie w stanie wywiązywać się z płatności rat hipotecznych. Według Statistics Norway, ogólne zadłużenie ponad 17% gospodarstw domowych (głównie młodych rodziców) ponad trzykrotnie przekracza ich roczne dochody. Tego rodzaju finansowa czarna dziura będzie miała druzgocące konsekwencje makrofinansowe.
Brak inflacji w połączeniu z wysokim poziomem zadłużenia i wysokim wskaźnikiem posiadania na własność nieruchomości w gospodarce do tego stopnia lewarowanej oznacza, że korekta na rynku mieszkaniowym (lub pęknięcie bańki spekulacyjnej, bez względu na jego termin) negatywnie wpłynie na całą gospodarkę i zahamuje akcję kredytową i wzrost gospodarczy.
Dobra wiadomość jest taka, że ryzyko systemowe powiązane z tego rodzaju bańkami spekulacyjnymi pozostaje ograniczone. Bańki na rynku mieszkaniowym dotyczą zwykle stosunkowo małych, otwartych gospodarek doświadczających napływu taniego pieniądza w wyniku akomodacyjnej polityki pieniężnej, a w niektórych przypadkach, takich jak Australia, spekulacyjnych środków od inwestorów z Chin. Zjawiska takie są jednak interesujące dla obserwatorów, ponieważ małe, otwarte gospodarki często stoją na czele większych obszarów w kontekście rynku mieszkaniowego.
