Gorącym tematem ostatnich dni są tak zwane spready, czyli różnice między kursami kupna i sprzedaży walut używanych przez banki przy spłacie kredytów denominowanych w walutach obcych. W przypadku spłaty kredytu hipotecznego to spread wpływa na stopę, w jakiej bank będzie przeliczał złotówkę, którą płacimy za walutę, w której udzielił nam kredytu. W praktyce oznacza to, że im wyższy spread, tym więcej złotych będziemy musieli zapłacić, aby kupić walutę i tym wyższa będzie nasza rata kredytu.
Spready stosowane na rynku międzybankowym wynoszą około 0,1% – 0,2%. Rynek międzybankowy jest miejscem, w którym banki przeprowadzają transakcje walutowe. Jeśli bank zamieni złotego na walutę obcą dla klienta spłaty, spread szybko rośnie. Poziomy spreadu spotykane przez klientów bankowych wynoszą średnio 5-7%, chociaż w niektórych bankach poziom ten może sięgać nawet kilkunastu procent.
Zobacz spread walutowy
Jak widać, poziom spreadu zastosowany przez bank nie jest całkowicie związany z kosztami poniesionymi przez bank. Jest to raczej forma marży banku. Tak więc mamy do czynienia z kosztami ponoszonymi przez klienta w pewien sposób „ukrytymi” w postaci „różnic kursowych” niekoniecznie rozumianych przez wszystkich klientów. Oznacza to, że porównując koszt kredytu hipotecznego, musimy wziąć pod uwagę nie tylko stopę procentową, marże, dodatkowe koszty (np. Dodatkowe ubezpieczenie), ale także kwotę marży. Jeżeli nasz bank zastosuje spread 10% zamiast 5%, wówczas w praktyce nasza rata będzie wyższa o 5%.
Spready stosowane przez banki to nic innego jak sposób obciążenia klientów dodatkowymi kosztami, które dla banku stają się jednym ze znaczących sposobów generowania zysku. I oczywiście nie ma nic złego w tym, że bank chce zarabiać. Dlatego nie powinniśmy liczyć na to, że likwidacja spreadów lub ich znaczące „odgórne” ograniczenie obniży rentowność banków. Klient pokryje te koszty w taki czy inny sposób, ponieważ banki nie są instytucjami charytatywnymi. Jednak trwająca obecnie dyskusja na temat możliwej pomocy dla kredytobiorców w obcej walucie może mieć pewne pozytywne skutki. Chociaż będzie się rozwijał w sposób merytoryczny, mamy szansę ustalić pewne ogólne zasady dotyczące obciążania klienta kosztami związanymi z budową hipoteki. Klienci mogą teraz porównać te koszty w wielu rankingach kredytów hipotecznych. Spread jest jednym z niewielu elementów, który nieco zakłóca takie porównania. Po prostu trudno jest dokładnie przewidzieć jego kwotę (banki mają znaczną swobodę w jej określaniu). Oznacza to, że jest – oprócz samego kursu walutowego – dodatkowym elementem ryzyka dla klienta.
Sama struktura opłat i kosztów, które klient płaci w związku z pożyczką, powinna zostać w przyszłości uproszczona. Nie można zaprzeczyć, że zbudowanie wielopoziomowej struktury kosztów takich pożyczek (marż, ubezpieczeń, stóp procentowych, spreadów itp.) Nie ułatwia klientowi oceny rentowności pożyczki. Niestety, często im bardziej złożona jest struktura kosztów, tym bardziej klient jest narażony na błędną ocenę rentowności tego zobowiązania finansowego. W wielu elementach rośnie szansa, że przegapi on dodatkowe koszty, które później będą miały znaczący wpływ.
Kredyty hipoteczne na tle przejrzystości innych produktów finansowych wcale nie wyglądają źle. Nie oznacza to jednak, że nie może być lepiej. Prosta struktura kosztów, w której bank informuje: oto moje zarobki, a są to koszty, które ponoszę jako bank i muszę je obciążyć, byłoby zdecydowanie lepiej. Udawanie, że bank nalicza „naturalne” koszty i w praktyce prędzej czy później tworzy dla siebie źródła zysku, prowadzi do dyskusji takiej jak ta o bieżących spreadach i niepotrzebnie szkodzi reputacji banków, bez której nie możemy się obejść.
