Pożyczka hipoteczna/hipoteczna linia kredytowa

606

Pożyczka hipoteczna/hipoteczna linia kredytowa

Krótko- bądź średnioterminowy kredyt, zwykle zabezpieczany przez zastaw hipoteczny na domu dłużnika. Chociaż zdolność obsługi długu (mierzona dostępnymi dochodami po opodatkowaniu, wydatkami na utrzymanie i  istniejącymi zobowiązaniami kredytowymi) jest istotnym czynnikiem, konieczna jest również odpowiednia wartość nieruchomości (wartość po sprzedaży minus istniejące hipoteki lub kredyty mieszkaniowe). Pożyczki hipoteczne stały się popularnym produktem detalicznym. Umożliwiają one gospodarstwom domowym wydobycie z mieszkania wzrostu jego wartości wynikającego z inflacji (w latach 80. i 90. XX w. były to znaczące wzrosty) bez konieczności sprzedaży lokalu. Są też lubiane przez kredytodawców, którzy cenią sobie zabezpieczenie należności nieruchomościami i okazje do sprzedaży krzyżowej kierowanej do obecnych klientów. Na przykład w 2008 roku Scotiabank miał w swoich księgach pożyczki hipoteczne warte 14,6  mld CAD, stanowiące około 10% łącznej ekspozycji banku na sektor detaliczny (Raport roczny Scotiabanku za rok 2008, s. 89). Najlepszym zastosowaniem takiej pożyczki jest remont domu (zwiększający jego wartość); potencjalne źródło jej finansowania stanowi długoterminowy kredyt hipoteczny. Gorzej widziane jest zaciąganie pożyczki po to, aby „poszaleć” w sklepach z dobrami konsumpcyjnymi. Jednym z efektów takiego szaleństwa jest jednak – w ujęciu łącznym – pobudzenie aktywności gospodarczej przez przełożenie efektu majątkowego na wydatki konsumpcyjne. Na słabiej rozwiniętych rynkach kredytowych wzrost cen mieszkań prowadzi zwykle do ograniczenia wydatków konsumpcyjnych (np. aby kupić pierwszą nieruchomość, trzeba więcej oszczędzić; osoby wynajmujące mieszkanie muszą wydać na zakwaterowanie znaczniejszą część domowego budżetu). Pożyczki mieszkaniowe przyczyniają się do odwrócenia tej tendencji – osobom dysponującym nadwyżką wartości domu nad kwotą kredytu umożliwiają zwiększenie wydatków, a co za tym idzie – pobudzenie gospodarki. Jak głosiło hasło jednej z kampanii reklamowych: „Zaprzęgnij swój dom do pracy!”. Minusem natomiast – zarówno z punktu widzenia banku, jak i dłużnika – jest pokusa, aby zaciągając pożyczkę zabezpieczoną majątkiem, zadłużyć się bardziej, niżby pozwalała zdolność do obsługi długu. Wzrost niespłacanych pożyczek w USA świadczy o tym, jak silna jest to pokusa (zob. poniższy wykres). Innym fatalnym w skutkach zjawiskiem jest spadek cen domów. Odbija się on bardzo mocno i bardzo gwałtownie na sytuacji pożyczek hipotecznych. Co więcej, proces redukcji zadłużenia w gospodarce powoduje ograniczenie konsumpcji, co działa na gospodarkę hamująco. W USA portfele pożyczek typu HEL i HELOC poddawano często sekurytyzacji w formie papierów wartościowych zabezpieczonych nieruchomościami mieszkalnymi, w czasie kryzysu kredytowego lat 2007–2009 ostatecznie ochrzczonych mianem „toksycznych aktywów”. Skrótowce symbolizujące te pożyczki weszły na stałe do języka rynku kapitałowego (zob. poniższy cytat). Wiele osób dostrzegało w nich także ukryte znaczenie: HEL to ang. hell – „piekło”, a HELOC to hell locked-in „piekło na zawsze”.

Niejasność

Terminologia rynku obligacji miała nie tyle oddawać znaczenie słów, ile wprawiać osoby niezorientowane w konfuzję (…). Trudno było określić znaczenie poszczególnych terminów (…). Gdy [analityk] spytał Deutsche Bank, jakie konkretnie aktywa były zabezpieczeniem danego papieru, otrzymał listę skrótów i akronimów – RMBS, HELs, HELOCs, Alt-A – a także kategorii instrumentów kredytowych, o których istnieniu nawet nie wiedział (midprime). Zasadniczo nie ulegało wątpliwości, że kredyt zamieniony w skrótowiec lub skrót można było jasno nazwać „kredytem sektora subprime”, ale nikt na rynku obligacji nie chciał jasności. Midprime to był swoisty triumf języka nad prawdą.

Michael Lewis, The Big Short, s. 127