Inwestycja w lokal użytkowy

251

Niska rentowność lokat i niska rentowność wynajmu nieruchomości mieszkalnych (zazwyczaj 3-4% rocznie) sprawiają, że coraz więcej klientów inwestuje w zakup nieruchomości komercyjnych na wynajem. Takie rozwiązanie charakteryzuje się wyższą stopą zwrotu i dłuższymi, a tym samym bardziej stabilnymi umowami najmu.

Po pierwsze, pożyczka na zakup lokalu użytkowego może być zaciągnięta zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i firmy. W praktyce oznacza to, że w celu sfinansowania takiej nieruchomości nie jest konieczne prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo, w przypadku kredytu dla firmy, możliwe jest również zaciągnięcie kredytu na nowo powstałą działalność gospodarczą już od pierwszego dnia jej funkcjonowania.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości dla osoby fizycznej, pamiętaj, że nie każdy bank finansuje zakup lokalu użytkowego. Musimy mieć co najmniej 10-20% naszego wkładu własnego, a maksymalny okres finansowania wynosi 25 lat.

Nieco inaczej jest w przypadku pożyczki dla firmy. W tym przypadku – choć z dodatkowym ubezpieczeniem – możemy sfinansować nawet 100% wartości nieruchomości (tj. bez wkładu własnego), a maksymalny okres finansowania, w zależności od banku, wynosi 15-20 lat.

Oczywiście, zarówno w przypadku kredytu dla osoby fizycznej, jak i firmy, jesteśmy w stanie “obejść” wymóg posiadania wkładu własnego, zabezpieczając się na dodatkowej nieruchomości. Kolejną kwestią jest to, jak podejść do wiarygodności kredytowej. W przypadku kredytu na osobę bank może wziąć pod uwagę nie tylko nasze bieżące dochody (np. z pracy zarobkowej), ale także przyszłe przychody z tytułu najmu zakupionej nieruchomości, aby ocenić naszą zdolność kredytową. To z pewnością zwiększy Twoją zdolność kredytową. W przypadku kredytu korporacyjnego bank może również wziąć pod uwagę przychody z biznesplanu projektu w celu oceny zdolności kredytowej firmy.

Apartamenty Condohotel, czyli apartamenty do wynajęcia w obiektach hotelowych, to ciekawa propozycja dla osób, które chcą zainwestować w zakup nieruchomości użytkowej. Budowa produktu jest bardzo prosta – kupujemy apartament hotelowy,
a deweloper wynajmuje go w naszym imieniu, oferując stałą stopę zwrotu z inwestycji. Zazwyczaj wynosi ona 7-8% rocznie, a umowy są spisywane na 10 lat.

Zasady finansowania tego typu nieruchomości są zazwyczaj analogiczne do zasad finansowania nieruchomości komercyjnych. Niektóre banki mają jednak dodatkowe wymagania, takie jak konieczność wyposażenia mieszkania w kuchnię lub finansowania mieszkań objętych jedynie niższą, 8% stawką VAT. Podejmując kredyt na zakup lokalu użytkowego, należy również pamiętać, że oprocentowanie takiego kredytu jest zazwyczaj o około 2 punkty procentowe wyższe niż w przypadku kredytów na lokale mieszkalne. Dlatego powinniśmy uważnie przeanalizować rentowność naszej inwestycji i nasze możliwości finansowe.

Zalety inwestowania w lokale użytkowe

Na rynku mieszkaniowym umowy najmu z osobami prywatnymi zawierane są zazwyczaj na okres 1 roku. Z drugiej strony, firmy są skłonne podpisywać znacznie dłuższe umowy, nawet na okres 5 lub 10 lat. Dla inwestora jest to wygodne i oszczędza czas na zarządzaniu lokalem. Dodatkowo, w przypadku rynku mieszkaniowego to najemca ma wyższą pozycję niż właściciel, więc pozbycie się nieuczciwego najemcy może być kłopotliwe. Z drugiej strony, wynajęcie lokalu przedsiębiorcy gwarantuje nam większe bezpieczeństwo i szansę na odzyskanie zaległych opłat.

Kupując mieszkanie jako inwestycję do wynajęcia, właściciel powinien również wyposażyć je z myślą o potencjalnych najemcach i wyposażyć w niezbędny sprzęt. Korzystanie z mieszkania wiąże się również z koniecznością wykonywania okresowych napraw, odświeżania ścian lub naprawy używanego sprzętu. Oczywiście właściciel może wynająć “puste” mieszkanie, ale należy pamiętać, że większość lokatorów to ludzie młodzi, bez mebli i sprzętu AGD. Takie mieszkanie może być znacznie mniej atrakcyjne dla przyszłych najemców. Jednak w przypadku lokali komercyjnych przedsiębiorcy zazwyczaj posiadają własny sprzęt, dostosowany do rodzaju usług. Zależy to od ich potrzeb, jak to zorganizują i ile pieniędzy przeznaczą na ten cel. Wykończenie musi być precyzyjnie dopasowane do rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej w lokalu, a więc wnętrze, które nie jest tu wyposażone, będzie nawet atutem, a nie wadą.

Dobra lokalizacja nieruchomości to połowa sukcesu

Po pierwsze, inwestor powinien rozważyć wybór miejsca zakupu lokalu i rodzaju działalności, w ramach której mógłby on zostać wynajęty – placówki gastronomiczne muszą spełniać zupełnie inne wytyczne niż te wynajmowane branży medycznej. Najprostszym sposobem na wynajęcie nieruchomości jest wynajęcie jej w centrum miasta, przy głównych ulicach handlowych. Inwestor nie będzie musiał wówczas martwić się o zainteresowanie potencjalnych najemców, ale cena lokalu w takiej lokalizacji również będzie wystarczająco wysoka.

Z tego powodu warto rozważyć budowę nowych osiedli mieszkaniowych, gdzie liczba potencjalnych klientów jest lub będzie duża w niedalekiej przyszłości, a także niedobór punktów sprzedaży detalicznej. Niezależnie od lokalizacji, powinniśmy również sprawdzić dostępność miejsc parkingowych (bezpłatny parking jest zazwyczaj zapewniony na osiedlach mieszkaniowych), możliwość umieszczenia reklamy zewnętrznej, czy wejście na teren lokalu znajduje się od strony ulicy i czy w pobliżu naszej inwestycji znajdują się jakieś obiekty (np. hipermarket, galeria), które mogą mieć negatywny lub pozytywny wpływ na atrakcyjność naszego lokalu.

Inwestowanie w lokale użytkowe należy dokładnie przemyśleć, ale w sprzyjających okolicznościach może się okazać bardziej opłacalne niż w przypadku inwestycji mieszkaniowych.

Należy wziąć pod uwagę charakter całego budynku, w którym kupujemy lokale – na przykład oferowane przez nas lokale handlowe w naszych inwestycjach Red Park w Poznaniu i Alpha Park w warszawskim Ursusie będą idealne dla małych firm takich jak salony IT, gabinety kosmetyczne i fryzjerskie, gabinety stomatologiczne czy sklepy specjalistyczne. Z drugiej strony, w zrekonstruowanej Kamienicy Pod Pelikanem na wrocławskim Przedmieściu Oławskim, czyli zabytkowej, zrewitalizowanej dzielnicy w samym sercu miasta, powstaną jednostki o niewielkich rozmiarach, ale doskonale nadające się np. na biuro projektowe czy mały butik.