Czy warto inwestować w fundusze REIT (Real Estate Investment Trust) ?

355

Real Estate Investment Trust (REIT) najczęściej przyjmuje formę funduszy inwestycyjnych, których obszarem inwestycyjnym jest szeroko rozumiany rynek nieruchomości. Aktywa funduszu mogą obejmować nieruchomości (budynki biurowe, budynki mieszkalne, magazyny, szpitale, centra handlowe, hotele itp.) Oraz papiery wartościowe związane z rynkiem nieruchomości, np. dłużne hipoteczne papiery wartościowe. Akcje REIT mogą być przedmiotem obrotu na giełdach. Fundusze rynku nieruchomości często wykorzystują dług do finansowania inwestycji w nieruchomości, co może zwiększać wahania stóp zwrotu zarówno w sprzyjających, jak i niesprzyjających warunkach rynkowych. Inwestor kupujący jednostki uczestnictwa REIT nie nabywa praw majątkowych.

Czy warto inwestować w fundusze REIT (Real Estate Investment Trust) ?

Czy wiesz, że 71 procent mieszkań w Polsce kupuje się na inwestycje gotówkowe?

Nic dziwnego, że obecny system bankowy i lekkomyślność banków komercyjnych doprowadziły do niechęci inwestorów na warszawskiej giełdzie. Z tego powodu ludzie, którzy zyskali bogactwo z prowadzenia własnej działalności gospodarczej, chcą chronić się przed przejściem na emeryturę.

Inwestycje w nieruchomości dają wyższy zwrot niż w przypadku inwestycji. Ponadto jesteśmy przekonani, że rynek nieruchomości jest jednym z bezpieczniejszych rynków na świecie. Rynek ten jest wspierany przez miesięczny dochód z czynszu. Kto nie chciałby zostać najemcą? Nie jest to jednak takie łatwe, ponieważ wciąż musimy patrzeć na polskie, skomplikowane prawo.

Ponadto prawo jest po stronie najemcy. Jeśli przestanie płacić, mamy prawnie związane ręce (przez kilka miesięcy). Absurdem jest także to, że my, ofiary braku dochodu, musimy znaleźć substytut oszusta.

Czy to jednak jedyny sposób na inwestowanie na rynku nieruchomości? Więc nie. Dawno temu powstał Real Estate Investment Trust, czyli fundusze REIT. Podmioty te działają na rynku nieruchomości. Co więcej, płacą większą część dochodu akcjonariuszom.

Dodatkową zaletą tego typu funduszy jest brak CIT, tzn. Większość zysku trafia do nas w formie dywidendy. Oprócz samej dywidendy inwestorzy mogą zarabiać na podnoszeniu ceny instrumentu finansowego.

Kiedy inwestujesz w nieruchomość fizyczną, zarabiamy miesięczny czynsz i zwiększamy wartość nieruchomości. To samo dotyczy funduszy REIT, choć łatwiej jest spieniężić naszą inwestycję.

Głównym celem posiadania nieruchomości jest dywersyfikacja źródła dochodu. Jednak w przypadku nieruchomości fizycznych ograniczamy się do zakupu ich w naszym kraju. Co więcej, cały kapitał mamy tylko w jednym kraju, co zwiększa nasze ryzyko.

Jeśli chodzi o REIT, granice nas nie ograniczają. Możemy kupować tego typu fundusze inwestujące w Europie i np. w Australii lub Stanach Zjednoczonych. Możemy inwestować w hotele i apartamenty.

Ryzyka związane z inwestowaniem w REIT

Z inwestowaniem w REIT związane jest większość ryzyk opisanych w odniesieniu do innych instrumentów, tj.:

  • ryzyko przyszłego kształtowania się kursu – brak pewności co do kierunku kształtowania się ceny instrumentu finansowego w przyszłości potencjalnie skutkujący stratą części lub całości zainwestowanego kapitału
  • ryzyko zmienności – kurs rynkowy może podlegać znaczącym wahaniom, powodując istotną fluktuację wartości zainwestowanego kapitału
  • ryzyko płynności instrumentu finansowego – polega na braku możliwości kupna lub sprzedaży instrumentu finansowego bez znaczącego wpływu na jego cenę
  • ryzyko zawieszenia obrotu lub wykluczenia instrumentu finansowego z obrotu – na podwyższenie ryzyka inwestycyjnego wpływa również możliwość zawieszenia notowań, wycofania lub wykluczenia instrumentów finansowych z obrotu na danym rynku. Taka sytuacja w znaczący sposób może wpłynąć na rynkową wycenę instrumentów finansowych
  • ryzyko walutowe – w przypadku instrumentów finansowych nabywanych na rynkach zagranicznych lub denominowanych w walutach obcych dodatkowym elementem niepewności jest ryzyko kształtowania sie kursów walut obcych w stosunku do waluty polskiej, powodujące że inwestycja w te instrumenty może mieć efekt odmienny od założonego

Z inwestowaniem w REIT związane jest również:

  • ryzyko rynku nieruchomości – inwestycje na rynku nieruchomości mogą być wyjątkowo mało płynne, a spieniężenie inwestycji w nieruchomości w niektórych uwarunkowaniach rynkowych może ulec znacznemu przedłużeniu
  • ryzyko specyficzne nieruchomości – ceny poszczególnych nieruchomości mogą zależeć od indywidualnych cech poszczególnych nieruchomości
  • ryzyko przyszłych inwestycji – realizacja polityki inwestycyjnej nie musi być natychmiastowa w zakresie nowych inwestycji funduszu (proces zakupu nieruchomości może się przedłużać, a wraz z nim okres zwrotu z zainwestowanego kapitału)
  • ryzyko wynajętej powierzchni – wiele funduszy rynku nieruchomości czerpie korzyści z wynajmu powierzchni mieszkaniowej lub komercyjnej. Po zakończeniu umów przez najemców stopa zwrotu z nieruchomości może ulec tymczasowemu obniżeniu, do czasu ponownego zajęcia lokalu przez nowego najemcę
  • ryzyko zabezpieczenia – zobowiązania wynikające z nabywanych przez fundusz papierów dłużnych mogą nie znaleźć wystarczającego pokrycia w aktywach w sytuacji niewypłacalności dłużnika
  • ryzyko prawne – fundusz może być stroną w postępowaniu sądowym z innymi interesariuszami nieruchomości
  • ryzyko stopy procentowej – wahania stóp procentowych mogą wpływać na stawki oprocentowania instrumentów dłużnych znajdujących się w portfelu inwestycyjnym funduszu oraz stawki oprocentowania długu emitowanego przez fundusz na cele inwestycyjne
  • ryzyko dźwigni finansowej – fundusze nieruchomości często wykorzystują dług w celu finansowania inwestycji w nieruchomości, co może zwiekszyć wahania stóp zwrotu zarówno przy korzystnych, jak i niekorzystnych uwarunkowaniach rynkowych
  • ryzyko regulacyjne kraju inwestowania – fundusze rynku nieruchomości podlegają różnym organom regulacyjnym, a przepisy (również podatkowe) w poszczególnych krajach mogą istotnie różnić się od siebie
  • ryzyko zawieszenia obliczeń przez emitenta – emitent może czasowo zawiesić obliczanie wartości aktywów netto funduszu np. w następstwie znacznego wahania cen nieruchomości
  • ryzyko rozwiązania funduszu
  • ryzyko połączenia lub podziału funduszu
  • ryzyko czasowego zawieszenia umarzania jednostek uczestnictwa funduszu – jego znaczenie rośnie wraz z intensywnością umorzeń jednostek uczestnictwa funduszu, gdyż fundusz może nie posiadać wolnych środków pieniężnych do pokrycia wszystkich wniosków o umorzenie jednostek